空き家の管理・活用と町家の再生

空き家の管理・活用と町家の再生

空き家を利活用するためには、利活用の障害になっている問題を分析し、その問題に対処する手法を選択して提供することが大切です。
本会では、通常の賃貸や定期借家、建設協力金方式などの既存の手法だけではなく、「賃料の一括前払い方式」や「パーシャル賃貸」「信託手法」など独自の手法を提案し、利活用の可能性を高めます。

借上げによる空き家再生事業

戸建て住宅や長屋、分譲マンションなどの空き家を賃貸活用する場合、リフォームやリノベーションの工事費用など初期投資が必要になり、そのための資金調達は、空き家を賃貸活用するにあたって大きな障害になっています。 そこで、私たちは「借上げによる空き家再生事業」を提案し、借上げ賃貸借契約の一括前払い賃料を改修工事費等に充当することで、建物所有者の負担軽減を図り、空き家の賃貸活用を促進しています。
なお、この方式で空き家を利活用した事例は、平成26年度国土交通省住宅総合整備課の「個人住宅の賃貸流通促進のための改修及び賃貸スキーム構築を目的とした事業調査」で紹介されました。

PDF(抜粋)

借上げによる空き家再生事業
パーシャル賃貸の仕組み

空き家が倉庫のような状態になっており、家財や荷物の処理や移動に困ってしまい活用に踏み込めないケースが見受けられます。このような場合、「パーシャル賃貸住宅システム」が対処策になる可能性があります。
「パーシャル賃貸住宅システム」は、空き家を賃貸活用するにあたって、建物全体を賃貸するのではなく、一部をトランクルーム等として所有者が使えるようにしておく賃貸手法です(図表参照)。

パーシャル賃貸の仕組み

実施事業

空き家利活用やまちづくり、地域活性化に資する本会の取組などを紹介します 。

平成28年度 住宅ストック維持・向上促進事業
H28国交省事業

本会は、泉北リノベーション協議会、大阪市立大学生活科学研究科、堺市、(株)ダン計画研究所、金融機関などと連携して、平成28年度 国土交通省「住宅ストック維持・向上促進事業(良質住宅ストック形成のための市場環境整備促進事業)」に取り組み、中古住宅の評価基準の検討やリノベーション条件付中古住宅流通や信託型リバースモーゲージ等における金融商品の開発などを行なっています。

全宅連「空き家管理マニュアル」「空き家管理ビジネスサポートツール」
空き家管理マニュアル

公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会、公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会が編集・発行する「空き家管理マニュアル」「空き家管理ビジネスサポートツール」の作成を担当しました。
※いずれも、全国宅地建物取引業協会連合会のホームページ(平成27年度研究報告)からダウンロードできます。・・・平成29年1月1日現在

泉北ニュータウン住宅リノベーション協議会
泉北NTリノベ協議会

緑豊かな住環境を有する泉北ニュータウンでは、開発から40年以上が経過する中で近年人口減少、高齢化が急速に進行し、特に若年層の転出が著しいことが問題となっています。

本会は、地域のNPOや大阪市立大学、建築家、不動産事業者などが堺市と協力して、リノベーションによる中古住宅等の流通促進や泉北ニュータウンでのこだわりある魅力的なくらし「泉北スタイル」の普及をめざして活動する泉北リノベーション協議会に専門家団体として連携協力しています。

住まいの活用相談・相談対応手引書
相談対応手引書

平成27年度国土交通省・多世代交流型住宅ストック活用推進事業として、密集住宅市街地が多くある大阪市生野区で「住まいの活用相談室」を開設し、住まいに関する相談事業や利活用実務などに取り組みました。 この事業では、地域の住まいに関する相談を実施するだけではなく、住まいの相談体制整備や相談実務の研修用教材「相談対応マニュアル」を作成しました。

泉北ニュータウンの住宅ストック活用

泉北ニュータウンにおける住宅ストック活用・流通促進を目的とする「泉北ニュータウン住宅リノベーション協議会」の連携パートナーとして、同協議会が実施する平成27年度の取り組みに参加しました。

空き家管理マニュアル
空き家管理マニュアル

平成27年5月、平成26年度の国交省補助事業で得たノウハウに、これまで我々が蓄積してきた知識や最新の情報等を加えた「空き家管理マニュアル」が完成しました。このマニュアルが、空き家管理事業に取り組む方々へのノウハウの提供にとどまらず、地域の空き家管理コミュニティビジネスへ進出、あるいは空き家管理を普及させようとする方々のための補助資料として活用され、地域の総合的な空き家対策を推進するための環境整備に寄与することを期待します。

平成26年度国土交通省・空き家管理等基盤強化推進事業(ビジネス部門)
平成26年度国土交通省・空き家管理等基盤強化推進事業(ビジネス部門)

コミュニティビジネスによる空き家管理事業の構築をめざし、大阪府や池田市、地域(橿原市八木町)NPOなどと連携し、「空き家見守 りのための地域ビジネスサポートシステムの構築事業」に取り組みました。

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密集住宅市街地対策の研究(平成27年度事業)

大阪府や大阪市では、密集住宅市街地の地震等に対する安全性の確保が大きな課題となっています。この課題の解決には、密集住宅市街地の賃貸用 空き家の利活用と除却を重要ポイントの一つにあげることができます。 空き家利活用PJチームでは、空き家の利活用や借地借家の権利調整等の観点から、密集住宅市街地対策に切り込んでいます。

平成26年国土交通省・空き家管理等基盤強化推進事業(相談体制整備部門)
平成26年度国土交通省・空き家管理等基盤強化推進事業(ビジネス部門)

大阪の住まい活性化フォーラムが実施する「平成26年度国土交通省・空き家管理等基盤強化推進事業・大阪の住まい活性化空き家相談・評価推進事業」に参加しました。

平成26度年国土交通省・空き家管理等基盤強化推進事業(ビジネス部門)

(一社)全国不動産コンサルティング協会が実施する「平成26年度国土交通省・空き家管理等基盤強化推進事業 空き家管理・利活用ビジネススキーム創設事業」の大阪作業部会を開催し、管理事業者選定 の総合的判断基準の作成や、空き家活用などの部分を担当しました。

空き家管理ビジネスマニュアル
空き家管理ビジネスマニュアル

本協会は、(一社)全国不動産コンサルティング協会が実施した平成25年度国土交通省・空き家管理等基盤強化推進事業(ビジネス部門)の作業部会(大阪)を担当し、本会及び会員が培った空き家管理・利活用に 関する情報や知識を提供するなど、「空き家管理ビジネスマニュアル」の作成しました。

泉北スタイル普及促進事業
泉北スタイル普及促進事業

泉北ニュータウン「泉北スタイル普及促進事業」をサポートしています。

西宮市における支援事業

西宮市の「民間賃貸住宅支援検討ワークショップ」に参加し、西宮安心住宅モデルの提案などを行いました。また、NPO法人西宮市マンション管理組合ネットワークが西宮市と協働事業として実施した「小松地区空き家実態調査」のサポートなどを行っています。

今井町家再生事業
今井町家再生事業

奈良県橿原市・今井町家の再生のため地域NPOと連携しています。

貝塚寺内町と紀州街道のまちづくり協議会
貝塚寺内町と紀州街道のまちづくり協議会

平成24年度国土交通省・歴史的風致維持向上推進等調査「信託受益権小口化による町家維持管理のための資金調達システムの課題検証」をサポートしました。

ニュータウン空き家再生事業

平成23年度国土交通省・長期優良住宅等推進環境整備事業(空き家等活用推進事業)補助事業として「不動産信託手法によるニュータウン空き家再生事業に係る調査・研究」に取り組み、報告書が公開されました。

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