信託活用・検討のすすめ｜大阪府不動産コンサルティング協会

信託活用・検討のすすめ

本会は、約８０年ぶりに抜本的に改正された「信託業法」の施行を契機に、平成16年12月、信託の研究を開始しました。
以来、会員の信託業への参入、信託に関する書籍等の出版、信託コンサルティング、国交省事業を含む信託実務等を通じて、コンサルティングにおける信託活用の先駆的役割を果たしてきました。私たちが研究し、実践している信託の活用場面を以下に紹介します。

認知症、相続問題と信託

我が国における認知症の高齢者は、推計で462万人（2012年）で、予備軍400万人（厚労省研究班調査）を含めると800万人を超えています（高齢者の4人に1人）。また、家庭裁判所の公表資料（平成24年度）によると、遺産分割事件の内5,000万円以下の認容・調停成立件数は、6,656件（総数の約4分の3）で、相続税がかからないといわれる5,000万円以下の遺産であっても相続争いが多く発生しています。
このように、認知症と相続問題は超高齢化社会となっている現代の大きな課題であることから、その対処策の一つとして、安心した老後と円満な相続の実現を目指すために、「信託」という新たな手法が活用できます。

居住する不動産を利用した資金調達

我が国の高齢者は、不動産資産の保有は多いものの、金融資産の保有は少ないという層が多数存在します。少子高齢化社会を迎え、老後の生活資金の不足への不安が高まるなか、居住用不動産を売却するまでの間一時的に資金を調達する仕組みとして、信託の活用が考えられます。 ※事例は、平成20年度補正予算事業・国土交通省「地域における不動産の証券化・流動化モデル事業」実施過程等検証事業に採用されました。

賃貸不動産の計画的な管理

信託会社等に賃貸不動産の計画的な管理・運用を行わせることで、高齢者に対する老後の資産運用の安定的な仕組みをつくり、もって高齢者に対する豊かな生活資金を確保するとともに、賃貸不動産を保有する個人資産家の不動産管理に関するトラブルの防止に役立つことが期待できます。

権利が細分化した不動産の一体的な運用

都心部及び地方都市ターミナル駅周辺地域においては、大規模オフィス、マンション等に対する不動産需要があり、市街地再開発事業等の推進による都市の更新が期待されます。しかし、権利者が多数存在する市街地再開発事業等においては、再開発ビル建設後の権利が細分化することとなるため、不動産の管理の円滑化や有利な運用にあたっては、その権利を共有化する必要が生じます。このような権利が細分化した不動産を管理・運用するにあたっては、信託スキームを活用することにより、当該不動産の一体的な管理・運用が可能となり、収益性の向上、円滑な管理が期待できます。

歴史的建築物やまちづくりに資する施設等の維持・保全・活用

我が国では、文化財や歴史的建造物等の保存と活用を通じた地域の歴史的風致の維持に対する要請が高まってきていることから、今後、歴史的なまちの保全に関する取組みが増加していくことが期待されます。しかし、歴史的建築物等を積極的に維持・保全・活用していくためには、改修費用等の初期投資が必要となる一方、高い収益性を見込めないケースも多いため、このような建築物を、所有者のみならず、地域全体で維持・保全・活用していくような取組みが求められます。また、このような課題は、歴史的建築物等のみならず、例えば、建築物の老朽化・空き店舗の増加等の悩みを抱える地方の中心市街地や商店街等においても共通します。例えば、これらを観光案内所、地域の集会所、学童施設等に改修・建替えし、効果的な管理・運営を行うことにより、途絶えがちであった人の流れを中心市街地等に呼び込み、まちを活性化させる方策が求められています。信託スキームを活用することにより、不動産所有者をはじめ、出資者等事業に携わる者の当初の意思が長期間固定できることから、事業の長期間の安定性を確保することが可能になります。地域住民からの投資、公的主体からの資金支援、地域の不動産事業者による協力を仰ぐことで、信託スキームを活用した歴史的建造物等の維持・保全・活用の取組みが進むことが期待されます。